Le nouveau siège social du centre de Londres de la société immobilière CBRE pourrait facilement être confondu avec un hôtel, compte tenu de ses salons ouverts avec des sièges confortables, des plantes en pot, des cafés et des bars technologiques et une bibliothèque.
Dans le monde de l’immobilier post-pandémique, des expressions telles que « l’hôtelisation » et « gagner le trajet » sont devenues monnaie courante parmi les cadres qui tentent de faire revenir les travailleurs habitués à travailler à domicile.
De nombreux patrons acceptent que le travail hybride soit là pour rester. Certaines petites entreprises ont complètement abandonné les bureaux permanents.
Mais avec des coûts d’emprunt plus élevés, des niveaux de croissance économique plus faibles et moins de personnes travaillant dans des bureaux dans les centres-villes après la pandémie, les investisseurs craignent qu’une tempête parfaite ne se prépare dans le secteur immobilier.
Après l’effondrement de la Silicon Valley Bank, la plus grande faillite bancaire depuis 2008, et le sauvetage du Credit Suisse par UBS, certains investisseurs de la City craignent que la prochaine phase de la crise n’exerce une pression sur le marché de l’immobilier commercial – d’une valeur de 20 milliards de dollars (16 milliards de livres sterling). à l’échelle mondiale – si les banques restreignent leurs prêts à l’industrie.
La semaine dernière, la Banque d’Angleterre a augmenté le taux de base pour la 11e fois consécutive à 4,25 % alors qu’elle tente de maîtriser une inflation obstinément élevée, tandis que la Réserve fédérale américaine a relevé les taux d’un quart de point de pourcentage pour atteindre une fourchette de 4,75 % à 5 %. , le plus élevé depuis 2007. Une semaine plus tôt, la Banque centrale européenne a relevé son taux de dépôt d’un demi-point de pourcentage à 3%.
Le directeur général de JP Morgan Asset Management a averti que les bureaux et les magasins pourraient être la prochaine victime. “Lorsque la Réserve fédérale freine, quelque chose traverse le pare-brise”, a déclaré George Gatch mardi. « L’immobilier commercial est un sujet de préoccupation. Nous avons des taux d’intérêt plus élevés pour les promoteurs immobiliers, quel impact cela a-t-il sur le marché immobilier et les prêteurs dans cet espace ? »
Le taux d’occupation des bureaux du lundi au vendredi au Royaume-Uni est de 29 % pour 2023 à ce jour, et légèrement inférieur à Londres, par rapport aux niveaux typiques d’avant la pandémie de 60 % à 80 % selon les données de Remit Consulting.
Environ 40 % des adultes qui travaillent au Royaume-Uni travaillent à domicile au moins un jour par semaine, selon les derniers chiffres de l’Office for National Statistics, contre 12 % avant la pandémie.
Le travail à domicile est fortement axé sur les lundis et les vendredis, l’occupation des bureaux étant généralement plus élevée au milieu de la semaine.
Cependant, cela ne modifie pas vraiment les besoins d’espace des entreprises – « il suffit d’accepter que [the office is] va être vide un vendredi », a déclaré Simon Brown, responsable de la recherche sur les bureaux au Royaume-Uni chez CBRE, propriété des États-Unis.
Il dit que le marché du centre de Londres est étroitement lié aux tendances internationales et aux performances économiques mondiales, et est beaucoup plus volatil que les autres villes britanniques.
Dans ce contexte, il n’est peut-être pas surprenant que les valeurs des propriétés commerciales au Royaume-Uni chutent. L’indice mensuel britannique de CBRE montre que les valeurs commerciales ont augmenté au premier semestre 2022, mais ont ensuite chuté entre juillet et décembre, effaçant les gains antérieurs. Par conséquent, la valeur des propriétés a diminué de 13 % pour l’année.
Plusieurs fonds immobiliers, dont le Blackstone Real Estate Income Trust, ont été contraints de limiter les retraits ces derniers mois alors que les investisseurs se dirigent vers la sortie.
Goldman Sachs a déclaré dans une note d’analystes plus tôt ce mois-ci : “Le récent stress dans le secteur bancaire a alimenté les inquiétudes croissantes concernant les effets d’entraînement sur le secteur de l’immobilier commercial”.
“Le marché britannique de la dette immobilière commerciale (CRE) semble être dans une meilleure position que les États-Unis, où les banques régionales en difficulté étaient les principaux fournisseurs de financement”, a déclaré Matthew Pointon, économiste immobilier senior chez Capital Economics. « Nous sommes loin de [great financial crisis] deuxième partie.”
Le système bancaire britannique est très différent de celui des États-Unis, où une grande partie des prêts immobiliers sont avancés par de petites banques régionales. Jusqu’à présent, il n’y a pas eu de faillites bancaires au Royaume-Uni et l’exposition des prêteurs à la dette immobilière est relativement faible, à 6 % de l’ensemble de la dette, contre plus de 12 % à la veille de la crise financière de 2008, note-t-il.
“Cela dit, les conditions de crédit devraient également se durcir au Royaume-Uni, ce qui rendra le refinancement plus difficile, en particulier pour les bureaux où la valeur du capital a chuté de 15% depuis 2018, contre une baisse de 11% pour l’ensemble des biens”, a déclaré Pointon.
En raison de la hausse des taux d’intérêt, certains propriétaires de bureaux, de magasins et d’entrepôts pourraient ne pas être en mesure de se refinancer à l’échéance des prêts existants et pourraient être contraints de vendre des actifs.
Cela pourrait aggraver le ralentissement de l’immobilier et signifier que la reprise des investissements commerciaux au Royaume-Uni – qui a chuté de 1 milliard de livres sterling à 61 milliards de livres sterling en 2022 – sera plus lente que prévu. Le groupe immobilier Savills, qui a annoncé une baisse de ses bénéfices annuels ce mois-ci, s’attend à ce que le secteur rebondisse l’année prochaine dans un contexte de manque d’offre de développement de bureaux et d’évolution vers des bâtiments durables.
Les prix de l’immobilier commercial au Royaume-Uni pourraient encore chuter de 10% cette année dans le cadre d’une “spirale de la demande”, a déclaré Nuwan Goonetilleke, responsable des actifs des actionnaires du groupe d’épargne et de retraite Phoenix Group.
Goonetilleke affirme que les perspectives du marché britannique de l’immobilier commercial, comme d’autres secteurs d’activité, sont étroitement liées à la hausse des taux d’intérêt provoquée par une inflation galopante. “Si l’inflation continue d’augmenter, nous allons nous retrouver avec des taux de base plus élevés et les risques d’un crash augmentent considérablement.”
L’inflation au Royaume-Uni a augmenté de manière inattendue à 10,4 % en février, mais devrait retomber plus tard cette année. En conséquence, les marchés financiers prévoient que le cycle de hausse des taux de base de la Banque d’Angleterre est proche de son apogée, ce qui contribuerait à atténuer les craintes concernant le marché immobilier commercial britannique.